房租拖欠牽出“高收低出”
江西安美雅居商業(yè)管理有限責(zé)任公司遭投訴 未備案致監(jiān)管難
來源： 新法治報·贛法云 | 日期： 2025年09月25日 | 制作： 聶琪 | 新聞熱線： 0791-86847870
近日，贛州市民李先生向新法治報記者反映，他將一套房屋托管給江西安美雅居商業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱“安美雅居公司”）后，租金一再遭遇拖欠，物業(yè)費也被拖欠，多次催討未果。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，安美雅居公司存在“高收低出”問題。贛州市章貢區(qū)相關(guān)部門稱，該公司未備案為住房租賃企業(yè)，卻開展房屋租賃業(yè)務(wù)，曾要求該公司備案，但是遭到了拒絕。
委托出租房屋 租金遭拖欠
“當(dāng)初簽合同時，他們聲稱只需將房子交給他們，就能在家坐等收租，無需操心，但實際情況卻大相徑庭。”9月5日，李先生告訴記者。
今年1月8日，李先生與安美雅居公司簽訂了《房屋委托運營合同》，將位于章貢區(qū)的一套三室兩廳房屋委托給對方出租，約定出租形式為短租、長租、年租等。同時，合同約定，每月租金3400元，并免除前兩個月房租，租金支付方式為“押一付三”。此外，李先生需向該公司繳納1.14萬元的托管費。
簽約時，李先生與該公司約定用首月租金及押金抵扣部分托管費，并另行支付了4600元以結(jié)清剩余款項。
然而，合同履行不到半年，租金支付便出現(xiàn)了異常。李先生說：“我多次催討，安美雅居公司僅支付了3個月租金，之后便一拖再拖，甚至連2253元物業(yè)費也被拖欠。”
記者查看李先生提供的微信聊天記錄發(fā)現(xiàn)，他多次向該公司相關(guān)負責(zé)人索要租金，對方的回復(fù)多是“正在處理”“盡快安排”，但最終不了了之。無奈之下，李先生致電12315熱線反映相關(guān)情況，但問題仍未解決。
“高收低出”引人憂
9月5日下午，記者來到李先生用于出租的房屋。該房屋租客邵女士告訴記者，她于今年2月通過某中介平臺租下房子，“本以為會直接與房東簽合同，沒想到看完房后，卻是與一家公司簽訂合同”。
邵女士回憶，當(dāng)時看房時，跟她簽約的工作人員告訴她：“這房子租了3年，是以1700元/月的租金接手的。”而邵女士支付的月租金為2200元，且“押一付一”。
李先生對此很不滿。他說，這套房產(chǎn)地處中心地段，正常市場租金約3000元/月，安美雅居公司“高收低出”的模式讓他覺得難以長久持續(xù)，心生不安，希望解除合同。
隨后，記者前往安美雅居公司采訪。該公司法務(wù)顧問蔡寶津解釋，并非故意拖欠款項，而是由于擴張速度較快，受市場環(huán)境及自身經(jīng)營狀況影響，資金回籠遇到了困難，目前公司正積極與多位房東協(xié)商解決方案。
為促成問題解決，9月9日，記者陪同李先生再次前往該公司協(xié)商。此次，該公司贛州代理負責(zé)人黃小貝出面。黃小貝確認“該房屋以2200元/月的價格出租”，并表示當(dāng)前屬于“虧損運營”，他提出與李先生簽訂補充協(xié)議、降低房租以維持經(jīng)營的方案，但遭李先生拒絕。之后，黃小貝提出另一個解決方案：支付租金至10月8日，清退房客，并補償違約金及物業(yè)費，李先生已繳納的托管費不予返還。
李先生認為，根據(jù)他和該公司簽的合同，超過30個工作日未付租金已構(gòu)成根本違約。因此，李先生堅持要求該公司返還托管費、支付拖欠的租金，并支付違約金及物業(yè)費。
黃小貝表示，需向上級請示，并承諾在9月10日前答復(fù)，但是此后李先生未得到任何回應(yīng)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李先生的遭遇并非個例。在社交平臺上，有不少房東和租客反映該公司存在拖欠房租、拖延退還押金等問題。網(wǎng)友彭女士在接受采訪時表示，她是該公司的首批客戶之一，曾支付2萬元裝修費委托該公司對房屋進行翻新，但對方未履行裝修義務(wù)，還經(jīng)常拖欠應(yīng)付的租金。彭女士還向記者展示了她組建的“安美雅居業(yè)主維權(quán)”微信群，目前群內(nèi)有98人。
未備案致房管部門難監(jiān)管
9月15日，章貢區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場監(jiān)管股負責(zé)人在受訪時表示，此前接到兩起涉及安美雅居公司的投訴后，他們曾派員赴現(xiàn)場調(diào)查。
該局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該公司以“住宅室內(nèi)裝飾裝修”名義完成工商注冊，其業(yè)務(wù)包括將毛坯房裝修后再出租，并直接將托管的一部分精裝房用于出租，實質(zhì)上是“二房東”。目前，該公司托管的房屋超過200套。
該公司營業(yè)執(zhí)照所載許可項目為“住宿服務(wù)、住宅室內(nèi)裝飾裝修”；一般項目包括企業(yè)總部管理、酒店管理、技術(shù)開發(fā)、平面設(shè)計、物業(yè)管理、家政服務(wù)等，住房租賃屬于其一般經(jīng)營項目范圍。除贛州外，該公司還在撫州、吉安開設(shè)了分公司。
上述負責(zé)人告訴記者，此前在約談安美雅居公司時，明確要求其按照規(guī)定辦理住房租賃企業(yè)備案手續(xù)，但遭到了拒絕。該公司辯稱，并未通過公司身份在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布房源信息，因此不屬于住房租賃企業(yè)，“一些房東和租客僅憑一紙合同自行約定租金與租期，未主動備案相關(guān)信息，導(dǎo)致房產(chǎn)管理部門難以實施有效監(jiān)管”。
江西求正沃德律師事務(wù)所律師張志忠指出，目前，部分企業(yè)雖然在營業(yè)執(zhí)照中登記了“住房租賃”經(jīng)營范圍，但未向房產(chǎn)管理部門備案，“從市場角度看，這些企業(yè)可合法開展住房租賃業(yè)務(wù)，但由于未履行備案程序，規(guī)避了針對住房租賃企業(yè)的監(jiān)管要求”。
新規(guī)專門規(guī)范住房租賃活動
以高于市場價的價格收走房屋，再以低于市場價的價格轉(zhuǎn)租，并一次性收取長時間的租金……這樣的房屋租賃套路被稱為“高收低出”“長收短付”。早在2021年，贛州市八部門就聯(lián)合發(fā)布了《贛州市持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序三年行動實施方案》，明確將“高收低出”和“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為列入整治內(nèi)容。
記者檢索發(fā)現(xiàn)，近幾年，房產(chǎn)中介公司通過“高收低出”“長收短付”圈錢跑路的事件時有發(fā)生，上海、西安等地都有相似案例。
上海一家房屋托管公司采取“高收低出”的方式，收取了大量租客的年租金，卻沒有支付給業(yè)主。后來，該公司突然倒閉失聯(lián)。西安也有多家房屋托管公司采取“高收低出”的方式圈錢，之后卷款跑路。
自9月15日起，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)——《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行?！稐l例》對房屋安全、押金退還、租金穩(wěn)定性及租賃備案等長期困擾租賃市場的問題作出了明確規(guī)定。
張志忠介紹，根據(jù)《條例》規(guī)定，縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門負責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃活動實施監(jiān)督管理。這意味著，無論安美雅居公司是否主動備案，只要其以自身名義開展房屋租賃業(yè)務(wù)，就已明確處于房產(chǎn)管理部門的監(jiān)管范圍之內(nèi)。
贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場監(jiān)管科科長曾慶熙告訴記者：“《條例》賦予承租人一定的自主權(quán)，明確規(guī)定如出租人未辦理合同備案，承租人可自行辦理。這有助于房產(chǎn)管理部門更精準(zhǔn)地實施租賃資金監(jiān)管。”
“后續(xù)將會同有關(guān)部門加強對住房租賃活動的監(jiān)督檢查，依法及時處理違法行為。”曾慶熙說。
本報將持續(xù)關(guān)注該事件后續(xù)進展。
（文/圖 記者連永成）
編輯：聶琪
校對：王小明
復(fù)審：全來龍